全民彩票welcome：偿债高峰来临 房企融资难度增大

对于部分房地产企业而言，今年面对的挑战也许是“债”与“钱”，这是因为融资环境的更进一步放宽。在国内各地依法调控的大背景下，转入2018年，楼市出租汽车、限贷等政策逐步拓展至部分三四线城市。

对房企而言，楼市调控意味著市场需求被诱导，项目销售的时间也被变长，回款速度也不会有所减慢。将近六成房企融资总额减少根据不几乎统计资料，今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比增加4.9%。

但克而瑞分析认为，由于去年同期恒大引进战略投资者融资较小，并发售大量境外债券来更换原先的债券，从而造成去年上半年房企融资总量剧增。如果将恒大的影响忽视就不会找到，今年上半年融资总额为5679亿元，同比快速增长9.7%。

从结构上看，今年上半年房企融资结构基本沿袭了2017年的变化趋势。其中境内债权融资占比为57.7%，占到比依然最低，较2017年全年之后上升了2个百分点。

境外债权融资比例则更进一步下降了近11个百分点，超过了34.3%，据不几乎统计资料，2018上半年典型房企总共发售境外债券通人民币850亿元，早已多达了2017年全年的783亿元。此外，资产证券化融资占比则稍微快速增长了1个百分点。

2018年上半年典型房企追加债券类融资成本为5.90%，较2017年全年上升0.30个百分点。与前述相近，如果将恒大的影响除去，上半年境外债券融资成本与2017年持平。债高峰悄悄而至在2015至2016年的楼市热潮中，房企争相增大了发债力度，通过公司债等形式补足流动资金。但转入2018年之后，由于部分三年期以内的债务届满，债务高峰期也悄悄而至。

尽管从政策环境上看，房企融资环境的放宽仍在持续，但在资金压力之下，房企还在希望想要办法解决问题“钱”的问题，抓住窗口期展开融资。数据表明，上半年融资规模同比下降的企业共计50家，占到比将近60%。在房企融资的过程中，资产证券化、出租专项债券、基金合作等正在沦为突破口。

例如招商蛇口曾在今年1月宣告，将与招商资本、牵头平安银行东莞支行，联合成立总规模不多达人民币100.075亿元的股权投资基金，为一二线城市房地产项目器官移植。而在租并购荐的政策环境下，ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请人发售住房出租类REITs产品，而在上周，由恒大发售的资产反对证券-ABS产品“中联前海开源-恒大出租住房一号第N期资产反对专项计划”通过了发审会，未来将在上交所发售。

境外发债严苛有限今年5月，国家发改委、财政部曾牵头印发《关于完备市场约束机制 严苛防止外债风险和地方债务风险的通报》。到了6月27日，发改委官方微博公布答记者问，认为要引领规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用作偿还债务届满债务，防止产生债务债权人，容许房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补足运营资金等，并拒绝企业递交资金用途允诺。

下半年刚开场，部分规模房企沿袭了此前的融资节奏，海外融资的步伐并没减慢。7月3日，绿城中国公告宣告，公司与汇丰银行等香港18家主要银行签定总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR／LIBOR＋2.565%的三年期无抵押银团贷款协议。到了7月9日，绿城再次发布公告，宣告与中国银行(香港)有限公司(中银香港)议定6亿美元的无抵押双边贷款协议，此次贷款资金将主要用作公司现有境外债务再融资。

“今年境内外资本市场极具挑战性，受到美国加息、中美贸易战争、地缘政治等事件影响，境外资本市场经常出现较小波动，而境内也在放宽流动性，融资成本显著下跌，这是绿城展出实力的时机”，绿城中国总裁曹舟南回应。对于下半年的未来发展，克而瑞地产研究分析指出，2018下半年房企的境外债权融资将不会受到较小的冲击，融资渠道收窄令其融资成本上升沦为必定，而随着境外发债政策的更进一步放宽，房企未来在境外发债方面将受到多重拦阻。

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